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Crowdfunding immobilier: que penser de la promotion immobilière participative?

Entre un livret A dont le taux d’intérêt s’approche du zéro pointé, des marchés financiers toujours aussi complexes et volatiles et des contrats d’assurance-vie dont le rendement des fonds Euro devrait décrocher à 2,25% en 2015, le crowdfunding immobilier semble devenir une tendance forte sur le marché de l’épargne. Jusque là réservé aux investisseurs institutionnels, la promotion immobilière promet des taux de rentabilité pour le particulier de 10% et plus par an. Mais pas sans danger.

Investir aux côtés d’un promoteur immobilier

Cette forme de financement participatif consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers, puis à les transférer à un promoteur qui va construire un programme immobilier (Immeuble, résidence ou maison individuelle) et vendre les lots un par un.

En échange, une fois le programme terminé et commercialisé, le particulier récupère son capital ainsi qu’un certain bénéfice dont la forme varie selon le montage choisi.

Cependant, comme tout investissement présentant une forte rentabilité, cela représente un risque de perte totale en capital si les coûts de chantier explosent, ou si le promoteur part avec la caisse par exemple.

Quels sont les différents montages de la promotion immobilière participative?

D’une manière générale, on évitera tout montage en SCI ( société civile immobilière) car les associés sont tenus indéfiniment aux dettes sur leur patrimoine personnel à hauteur de leurs parts dans le capital. En cas de problème, cela vous évitera de cacher les meubles chez Tonton Henri…

Vous pourrez soit investir dans une holding qui détiendra des parts d’une SCCV (Société Civile de Construction Vente)

Une fois les lots commercialisés à 100%, les investisseurs récupèrent une partie de la plus-value du promoteur sur l’opération et ainsi que leur capital.

Soit via une émission obligataire sur la holding actionnaire de la SCCV

Quasi identique au montage précédent, sauf qu’ici, la holding émet des obligations souscrites par les crowdfunders que les promoteurs de la SCCV acceptent de rémunérer copieusement en intérêts (jusqu’à 20% annuel) pour s’en servir de quasi fonds propres.

Soit via une émission obligataire sur une SAS

Les promoteurs créent une SAS qui gère directement la construction et la commercialisation du programme. Les crowdfunders financent le capital à travers une émission obligataire qui sera remboursée – intérêts inclus – à l’issue du programme.

Comment sélectionner un projet de crowdfunding immobilier?

Le rendement devant représenter la rémunération du risque, attendez-vous à des offres allant de 6 à 10%. Mais contrairement à votre livret A, vous pouvez également perdre tout ou partie de votre capital.

Le succès de l’investissement dépendra de l’attractivité du programme. Mettez-vous à la place de l’acheteur: accepteriez-vous de vivre dans le programme que vous financez? Même le plus beau des projets ne se vendra pas s’il est mal situé.

Et le pari de la gentrification de certains quartiers est souvent une utopie, au mieux un investissement à long terme (Cela fait 25 ans que l’on nous fait croire que le quartier de Château Rouge dans le 18e à Paris va se boboïser par exemple…)

A qui s’adresse le programme? Pour des investissements locatifs? Pour des seniors? Pour des étudiants? Des familles?

Ayant identifié cela, il vous sera plus facile d’évaluer la pertinence de l’emplacement du projet et de son environnement:
– Le quartier: existe-il une forte demande? ou un potentiel comme l’arrivée d’une ligne de metro, de tram, d’un projet de réhabilitation, etc?
– Sécurité: S’il est plus facile d’acheter une barrette de shit qu’une baguette de pain, passez votre chemin.
– Accessibilité: Comment le projet est-il desservi? Renseignez-vous sur le réseau de transports
– Commerces: Un quartier vivant trouvera toujours plus rapidement preneur qu’un no man’s land, la demande venant surtout d’actifs urbains
– Nuisances: Vivant, mais pas trop le quartier quand même hein! Evitez la proximité de bars, routes, hôpitaux, casernes de pompier, etc. Cela peux décourager les futurs acheteurs.
– Ecoles: Parce qu’amener Mathis et Louane tous les matins à pied, ça pèse dans le processus de décision d’une jeune famille…

Autre point, et non des moindres: vérifiez sur société.com l’existence effective du promoteur en charge du programme ainsi que sa solvabilité. Cela vous évitera bien des déconvenues.

Enfin, privilégiez les plateformes qui bénéficient de l’agrément CIP* (Conseiller en Investissement Participatif) délivré par l’AMF.

Pour finir, varier votre portefeuille de placements: ne mettez pas toutes vos economies dans un programme mais plutôt ce que vous pourriez perdre intégralement « sans sourciller », et dans une limite raisonnable de votre patrimoine.

Jean-Baptiste FOUYER

*Exemples de plateformes: anaxago.comwiseed.comlymo.fr

Voir également nos articles sur les plateformes Anaxago et Wiseed, avec pour cette dernière, l’expérience utilisateur et investisseur de Vida Markoski, créatrice de Crowdfunding Superstars.

5 réflexions sur “ Crowdfunding immobilier: que penser de la promotion immobilière participative? ”

  1. Bonjour,
    Bon article avec notamment de bonnes recommandations de bon sens pour juger de la qualité d’un bien immobilier. Je rajouterais que le particulier peut aussi vérifier les prix auxquels le promoteur souhaite vendre ses biens en allant voir les prix de vente de biens comparables sur selogerneuf.com par exemple (ou autres). N’oublions pas que le promoteur rendra la rentabilité prévue si lui même vend les biens, et donc il ne faut pas qu’ils soient surestimés.

    Jean-Baptiste
    lymo.fr

  2. Merci pour cet article concernant le crowdfunding immobilier de la promotion immobilière.

    Il existe effectivement plusieurs types de crowdfunding immobilier, le plus ancien (du moins en France) concernant cet aspect promotion, et l’autre plus récent, concernant le partie investissement locatif.

    Peu importe le type d’investissement, il est toujours essentiel de bien vérifier le projet dans lequel vous investissez, et de bien comprendre le type d’investissement auquel vous avez à faire.

    Merci pour votre article,
    Hortense

    1. Chère Hortense,

      Un grand merci pour votre commentaire. Suis ravi qu’un article ecrit par un païen passionné d immobilier vous ait plu;-)
      N’hésitez pas à lire nos autres sujet sur le crowdfunding sur ce blog.

      Bien à vous.

      Jean Baptiste

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