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Les risques du crowdfunding immobilier: l’opération de promotion immobilière

Vu la variété des opérations de crowdfunding immobilier qui existent à l’heure actuelle (promotion immobilière, investissement locatif et viager, opération de marchands de biens…), le risque de perte en capital et de défaut de paiement peuvent prendre des origines très diverses et par conséquent, méritent d’y consacrer plus d’un article. Ici, nous analysons les risques d’un investissement, pour le particulier, dans une opération de promotion immobilière. 

L’opération de promotion immobilière en crowdfunding consiste à financer une construction, assurée par un promoteur, via un prêt simple ou la souscription d’obligations, moyennant un taux d’intérêt généralement versé à l’échéance en même temps que le remboursement du capital.

Les plateformes de crowdfunding immobilier – souvent également promoteurs de ces opérations – annoncent fréquemment un taux de rentabilité d’environ 10% sur des opérations qui s’étalent sur une durée de 1 à 3 ans.

Le succès de l’opération repose sur la bonne commercialisation des lots ainsi construits; le produit des ventes servant en partie à rembourser les souscripteurs. L’échec éventuel de l’opération serait donc provoqué par l’impossibilité d’écouler les lots au prix de vente initialement retenu par le plan de financement.

Les promoteurs arguent que le marché immobilier est peu volatile et qu’une baisse brutale des prix sur une courte période est peu probable. Seulement, certains d’entre eux, trop optimistes sur la valeur finale de leurs constructions, se sont déjà retrouvés avec des biens sur les bras et à devoir les brader.

Une bonne façon d’éviter cela est de construire les lots en VEFA (Vente en état d’achèvement futur) et de les vendre tous avant de démarrer tout chantier. Ainsi, le taux de rentabilité, et donc le remboursement du capital à échéance, sont quasi-assurés. Mais dans ce cas, si le promoteur a vendu tous les lots avant même de les construire, il n’a pas besoin de vous et donc n’a aucun intérêt à entreprendre une campagne de crowdfunding immobilier coûteuse en intérêts à verser aux investisseurs.

Mon conseil: menez votre propre enquête sur le marché immobilier local et posez-vous les bonnes questions.

La demande de logement y est-elle forte? (Ce n’est pas le cas dans toute la France). Y a-t-il d’autres opérations de promotion immobilière en cours qui risqueraient de saturer le marché? Quelle est l’évolution de la conjoncture locale? La région est-elle économiquement dynamique ou y a-t-il un taux de chômage important qui réduirait de facto le nombre d’acquéreurs potentiels? Liste non exhaustive.

Autre risque lié à ce genre d’opérations: le risque promoteur, puisque ce dernier dispose de l’argent collecté et doit en assurer une bonne gestion jusqu’au remboursement. Avant de voir votre promoteur partir avec la caisse, assurez-vous de son professionnalisme en ne ratant aucun détail de son CV et de l’historique de son organisation.

Aussi, de nombreux évènements peuvent affecter le bon déroulement d’un chantier, le faire durer et même l’interrompre. En principe, les promoteurs souscrivent une garantie bancaire en amont, qui vient certes plomber le taux de rentabilité mais pour une bonne cause.

Très prochainement, retrouvez notre petit tour des risques du crowdfunding immobilier avec les risques de l’investissement en immobilier locatif et en viager et l’opération de marchands de biens.

En attendant, vous pouvez lire ou relire les autres articles consacrés au risque de perte en capital en equity crowdfunding et crowdlending, sur les moyens de réduire ce risque, ainsi qu’une présentation du risque de liquidité.

Image: Andrey Pavlov

3 réflexions sur “ Les risques du crowdfunding immobilier: l’opération de promotion immobilière ”

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